不動産を所有している方が個人再生手続きを申立てる場合として、次のようなケースがあります。

1. 抵当権などの担保が一切付いていない不動産
2. 住宅ローン以外の担保が付いている不動産
3. 自宅として利用していて、住宅ローンが残っている（抵当権が付いている）不動産。
    

「３．」の場合は、住宅資金特別条項を利用すると、なんと住宅ローンを払い続けたまま個人再生手続きが進められます。

住宅資金特別条項について詳しくは下記のページを参照して下さい。
関連ページ：「個人再生と住宅ローンについて（住宅資金特別条項）」

このページでは、主に上記の「１．」と「２．」のケースについて詳しくご説明いたします。

例えば自宅として利用しているワンルームマンションを一室所有している場合で、そのワンルームマンションの住宅ローンは全て返し終わっていると言ったケースです。

個人再生と似た手続きで自己破産というものがありますが、仮に自己破産の場合は所有している不動産は基本的に売却現金化し、債権者に配当されます。

しかし個人再生の場合は、それとは異なった扱いがなされます。

もし、所有している不動産に抵当権や根抵当権などの担保がついていない場合、個人再生手続き上はその不動産を必ずしも売却する必要はありません。

この点が自己破産とは大きく違うメリットです。

個人再生は、あくまで再生計画に基づいて借金を３年から５年にかけて分割で弁済して行く手続きです。

従って、申し立てた方の財産を直ちに換価して、債権者に配当するようなことにはなりません。

それでは、手続きに際して全くデメリットがないかというと、そうではありません。

個人再生手続きでは清算価値保障原則というルールがあります。

申立てた方が財産を持っている場合、その方の財産を換価した場合の価値（清算価値）を計算して、その清算価値を下回る金額には、借金を圧縮する事ができないという原則です。

清算価値についてはこちらを参照してください。
関連ページ：「清算価値について」

その為、所有している不動産がまだまだ高い金額で売れそうな場合は、個人再生で支払う金額も大きく増えてしまうことになります。

申し立てた方が所有している不動産に、抵当権や根抵当権などの担保権が付いている場合、その債権者は別除権という権利を持つと定められています。

別除権とは、個人再生手続きとは関係なく行使できる権利のことです。

もし債権者が、申し立てた方の所有不動産に抵当権を付けている場合、その債権は別除権として扱われ、他の債権者の支払いをストップしている間でも、それとは関係なく物件を競売して債権回収を進められることになります（再生手続によらないで、行使することができる）。

【民事再生法第53条】 　

1. 　再生手続開始の時において再生債務者の財産につき存する担保権（特別の先取特権、質権、抵当権又は商法 若しくは会社法 の規定による留置権をいう。第三項において同じ。）を有する者は、その目的である財産について、別除権を有する。
2. 　別除権は、再生手続によらないで、行使することができる。

それでは、不動産の清算価値はどのように決めれば良いのでしょうか。

清算価値の決め方については法律上明確に決まっているわけではありませんが、例えば東京地方裁判所の取り扱いでは、信頼の置ける複数の不動産業者（２社以上）が作成した査定書の金額の平均値を基準とすることになっています。

例えばＡ社の査定が３００万円、Ｂ社の査定が２５０万円であった場合は、
その清算価値は平均値の２７５万円となります。

不動産が共有名義になっているケース、例えば夫婦共同で不動産をかったような場合はどのように計算をしたらよいでしょうか。

このような場合は、原則としては単純に不動産全体の清算価値から、申し立てた方の持分割合を乗じて計算することになります。

例えば、不動産全体の清算価値は２０００万円だとして、申し立てた方（夫）の持分が１０分の６、申し立てをしない妻の持分が１０分の４という場合は、夫の不動産持分の清算価値として２０００万円×６/１０＝１２００万円を計上することになります。

例えば、所有している不動産に貸金業者Ａ社の抵当権が設定されている場合はどのように評価すべきでしょうか。

このような場合は、上記のように不動産業者の査定書を元にして出した価格から、Ａ社の残債務額を引いた金額を清算価値として計上します。

もっとも、多少なりとも価値のある不動産であった場合は、債権者によって競売にかけられてしまうことが十分に考えられるため、担保付の不動産評価について検討するケースは、限られていると思います。