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不動産と個人再生について
このページでは
住宅ローンが残っている場合以外の
不動産についてご説明します。
不動産を所有している方が個人再生手続きを申立てる場合として、次のようなケースがあります。
- 抵当権などの担保が一切付いていない不動産
- 住宅ローン以外の担保が付いている不動産
- 自宅として利用していて、住宅ローンが残っている（抵当権が付いている）不動産。
「３．」の場合は、住宅資金特別条項を利用すると、なんと住宅ローンを払い続けたまま個人再生手続きが進められます。
住宅資金特別条項について詳しくは下記のページを参照して下さい。
関連ページ：「個人再生と住宅ローンについて（住宅資金特別条項）」
このページでは、主に上記の「１．」と「２．」のケースについて詳しくご説明いたします。
このページでは次のようなケースについてご説明いたします。
１．抵当権などの担保が一切付いていない不動産を所有している。
２．住宅ローン以外の担保が付いている不動産を所有している。
※住宅ローンが残っている（抵当権が付いている）不動産を所有しているケースについてはこのページではなく、こちらのページをご確認ください。
目次
- 担保が付いていない不動産を所有している場合
- 自宅を売却する必要はない
- 清算価値として、最低弁済額に影響する
- 担保が付いている不動産を所有している場合
（但し、住宅ローン以外）- 不動産は売られてしまう可能性が高い
- 別除権協定
- 不動産の清算価値の決め方
- 共有不動産の場合
- 不動産に担保権がついている場合
担保が付いていない不動産を所有している場合
不動産を持っている方が
個人再生手続きを行う際は
自己破産との扱いが
大きく異なります。
例えば自宅として利用しているワンルームマンションを一室所有している場合で、そのワンルームマンションの住宅ローンは全て返し終わっていると言ったケースです。
個人再生と似た手続きで自己破産というものがありますが、仮に自己破産の場合は所有している不動産は基本的に売却現金化し、債権者に配当されます。
しかし個人再生の場合は、それとは異なった扱いがなされます。
自宅を売却する必要はない
必ずしも資産を手放さなくとも良いのが
個人再生手続きの大きな特徴です。
もし、所有している不動産に抵当権や根抵当権などの担保がついていない場合、個人再生手続き上はその不動産を必ずしも売却する必要はありません。
この点が自己破産とは大きく違うメリットです。
個人再生は、あくまで再生計画に基づいて借金を３年から５年にかけて分割で弁済して行く手続きです。
従って、申し立てた方の財産を直ちに換価して、債権者に配当するようなことにはなりません。
清算価値として、最低弁済額に影響する
不動産を所有している場合
個人再生手続きでは
清算価値の問題が生じます。
それでは、手続きに際して全くデメリットがないかというと、そうではありません。
個人再生手続きでは清算価値保障原則というルールがあります。
申立てた方が財産を持っている場合、その方の財産を換価した場合の価値（清算価値）を計算して、その清算価値を下回る金額には、借金を圧縮する事ができないという原則です。
清算価値についてはこちらを参照してください。
関連ページ：「清算価値について」
その為、所有している不動産がまだまだ高い金額で売れそうな場合は、個人再生で支払う金額も大きく増えてしまうことになります。
担保が付いている不動産を所有している場合
（但し、住宅ローン以外）
不動産が担保に入っている場合
その債権者は別除権を有します。
申し立てた方が所有している不動産に、抵当権や根抵当権などの担保権が付いている場合、その債権者は別除権という権利を持つと定められています。
別除権とは、個人再生手続きとは関係なく行使できる権利のことです。
もし債権者が、申し立てた方の所有不動産に抵当権を付けている場合、その債権は別除権として扱われ、他の債権者の支払いをストップしている間でも、それとは関係なく物件を競売して債権回収を進められることになります（再生手続によらないで、行使することができる）。
【民事再生法第53条】
- 再生手続開始の時において再生債務者の財産につき存する担保権（特別の先取特権、質権、抵当権又は商法 若しくは会社法 の規定による留置権をいう。第三項において同じ。）を有する者は、その目的である財産について、別除権を有する。
- 別除権は、再生手続によらないで、行使することができる。
不動産は売られてしまう可能性が高い
個人再生手続きを進める場合、原則としてすべての債権者への支払いはストップすることになります。
そうすると、当然不動産に抵当権などを設定している債権についても支払いができませんので、返済不能状態ということになります。
その債権者は不動産に対して別除権を有しているので、再生手続きの進行とは別に、不動産を競売にかけるなどして換価し、そこから債権を回収することができます。
債権者としては、必ず不動産を売らなければならないというわけではないのですが、いざ不払いが起きた時に債権の保全ができるようわざわざ抵当権を付けたのですから、その権利を行使するのは当然のことと言えます。
その為、ローンが残っている不動産については、原則として別除権の行使により売られてしまうと考えておいたほうがよいと思います。
別除権協定
もし、どうしても不動産を手放せないような場合には、別除権協定という手段が残っています。
これは、債権者に対して不動産を売却しないでもらう了承を得た上で、裁判所からの許可を得て、特別にその債権者に対してのみの支払いを認めてもらうという約定の方法です。
この方法が認められれば、不動産を売却せずにすむ場合があります。
もっとも、裁判所側に認めれらるためには厳しい要件があるため、この制度を個人再生で利用している実例は非常に少なく、申立て前から別除権協定がうまくいく前提で考えることは危険だと思われます。
不動産の清算価値の決め方
東京の扱いでは
不動産業者の査定書を提出して
清算価値を定めます。
それでは、不動産の清算価値はどのように決めれば良いのでしょうか。
清算価値の決め方については法律上明確に決まっているわけではありませんが、例えば東京地方裁判所の取り扱いでは、信頼の置ける複数の不動産業者（２社以上）が作成した査定書の金額の平均値を基準とすることになっています。
例えばＡ社の査定が３００万円、Ｂ社の査定が２５０万円であった場合は、
その清算価値は平均値の２７５万円となります。
ポイント
《不動産の清算価値の決め方》
２社以上の不動産業者に査定書を作成してもらい、その平均値を清算価値とする。
（ただし、東京地方裁判所の取り扱いのため、管轄によって異なる場合があります。）
共有不動産の場合
共有名義の場合は
持分に応じた清算価値を定めます。
不動産が共有名義になっているケース、例えば夫婦共同で不動産をかったような場合はどのように計算をしたらよいでしょうか。
このような場合は、原則としては単純に不動産全体の清算価値から、申し立てた方の持分割合を乗じて計算することになります。
例えば、不動産全体の清算価値は２０００万円だとして、申し立てた方（夫）の持分が１０分の６、申し立てをしない妻の持分が１０分の４という場合は、夫の不動産持分の清算価値として２０００万円×６/１０＝１２００万円を計上することになります。
不動産に担保権がついている場合
例えば、所有している不動産に貸金業者Ａ社の抵当権が設定されている場合はどのように評価すべきでしょうか。
このような場合は、上記のように不動産業者の査定書を元にして出した価格から、Ａ社の残債務額を引いた金額を清算価値として計上します。
もっとも、多少なりとも価値のある不動産であった場合は、債権者によって競売にかけられてしまうことが十分に考えられるため、担保付の不動産評価について検討するケースは、限られていると思います。
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